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Requisitos para la declaratoria de fábrica Perú
Autor: Arq. Margot Véliz
Fecha: 25/01/2023
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Así como contamos con título de propiedad (inscrito en los Registros Públicos del sector) de nuestro terreno, debemos contar con el documento que acredite, haber construido una edificación sobre ese terreno, a este documento se le denomina declaratoria de fábrica es decir la minuta de nuestra construcción; realizar dicho trámite traerá beneficios al propietario, a continuación, detallaremos los requisitos para la declaratoria de fábrica Perú.
La declaratoria de fábrica (construcción de la propiedad) la inscribiremos en los Registros Públicos, de esta manera podemos decir que nuestra propiedad, nuestra casa está registrada, por ejemplo; tenemos un televisor, pero sin factura, ¿Cómo reclamaremos?, es igual tenemos una casa construida pero no tenemos la declaratoria de fábrica es decir no tenemos documentos que pruebe la construcción.
¿Qué es la declaratoria de fábrica?
Es la inscripción de una construcción (edificación) en los Registros Públicos, donde deben inscribirse a detalle las características y condiciones técnicas de la construcción, con ello usted declara ante la Ley la existencia de una construcción.
Luego de construir uno o más pisos en su propiedad usted puede realizar la declaratoria de fábrica y con el tiempo usted construye un piso más puede solicitar la ampliación de la declaratoria de fábrica (siempre y cuando cumpla con los parámetros urbanísticos y de la edificación para su sector).
¿Para qué sirve la declaratoria de fábrica?
Sirve para reconocer su edificación bajo términos legales, la declaratoria de fábrica le da valor a su propiedad por la construcción que realizo, si su propiedad cuenta con ampliaciones y/o remodelaciones ello permitirá elevar el valor de la propiedad y dichas construcciones deben ser inscritas en los Registros Públicos y así usted podrá contar con un documento que lo demuestra.
Para inscribir en Registros Públicos la fábrica o construcción de su propiedad deberá realizar el saneamiento del terreno o predio, por medio de compra venta, donación, herencia, adjudicación o prescripción adquisitiva (se realiza para solicitar notarial o judicialmente el título de propiedad por el tiempo que lleva en posesión del predio) se encuentre inscrita en los Registros Públicos.
Al inscribir el terreno o predio puede realizar la declaratoria de fábrica (construcción efectuada en la propiedad), si construyo uno o más pisos de sus casa o hizo la declaratoria de fábrica de sus dos pisos y luego de unos años construye dos pisos más debe solicitar la ampliación de la fábrica, ello elevará el valor de su propiedad, ya que demuestra con documento legal la construcción efectuada.
Por último, una vez realizada la declaratoria de fábrica de su propiedad, usted pude independizar los pisos que construyo (cada piso se convierte en una unidad inmobiliaria independiente con su título de propiedad inscrita en Registros Públicos) con ello el propietario se convierte en dueño de varias unidades inmobiliarias y puede disponer de ellas para vender, hipotecar, heredar, etc.
¿En qué casos puedo solicitar declaratoria de fábrica?
- NUEVA EDIFICACIÓN: Cuando se construye sobre un terreno, es decir la edificación está concluida.
- AMPLIACIÓN DE OBRA: Cuando construye un nuevo piso.
- REMODELACIÓN: Construcción que modifica la estructura original de una edificación existente.
Beneficios de la declaratoria de fábrica
✅ Aumenta el valor de tu propiedad.
✅ Da el costo real de la edificación y facilita su venta.
✅ Cuenta con documento de la propiedad.
✅ Puede ofrecerla como aval o garantía para un préstamo bancario (hipotecar).
✅ Puede anticipar o dar en herencia.
✅ Podrá valorizar las ampliaciones de la construcción.
✅ Podrá independizar, (es decir dividir la propiedad en unidades inmobiliarias), así usted se convierte en dueño de varias unidades (departamentos), facilitando su venta, hipotecar, heredar una o varias unidades.
¿Cuáles son las modalidades para realizar la declaratoria de fábrica?
- MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA: Documento que redacta indicando las características de: ubicación, áreas construidas, descripción de la edificación (ambientes, número de pisos, especificaciones técnicas, valorización, año donde fue concluida la construcción – fábrica) en resumen, todo referente a la edificación, firmado por abogado, legalizado y elevado a escritura pública.
- MEDIANTE FORMULARIO (FOR): Elaborado por profesional inscrito en Registros Públicos como Verificador Común, esta modalidad es para aquellas edificaciones cuya fecha da por concluida la construcción sea julio del año 1999 o hasta el 31 de diciembre del año 2016.
- MEDIANTE FUE (FORMULARIO ÚNICO DE EDIFICACIONES): Trámite que se realiza ante la municipalidad del sector y se aplica a las edificaciones cuya fecha da por concluida la construcción a partir del año 2017.
Requisitos para la declaratoria de fábrica Perú
Requisitos para construcciones efectuadas hasta el año 2016
Para aquellas construcciones terminadas hasta julio del año 1999, la Ley 27157 y su modificatoria Ley 30830 que modifica la fecha límite de la regularización hasta el 31 de diciembre del año 2016.
Se realiza ante los Registros Públicos por vía notarial.
REQUISITOS:
✅ Solicitud de inscripción.
✅ Copia de DNI del propietario o los propietarios.
✅ Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente expedido por la municipalidad.
✅ Los planos de ubicación y localización.
✅ Plano de distribución arquitectónico, plantas de los pisos a declarar (para los casos en que se trate de una ampliación de declaratoria de fábrica, indicar la fábrica ya inscrita y presentar el plano respectivo).
✅ Formulario registral (FOR) formatos de distribución gratuita por Registros Públicos llenado y suscrito por los propietarios y el Verificador responsable.
✅ Informe técnico de verificación.
✅ Todos los documentos anteriormente mencionados a excepción del certificado de parámetros, deberán estar firmados por el profesional responsable arquitecto o ingeniero civil, quienes deben estar inscritos en Registros Públicos como Verificador Común y la firma del propietario.
✅ Los documentos en original deberán ser presentados a un Notario Público para la legalización de las firmas del propietario y profesional responsable.
Requisitos para construcciones efectuadas desde el año 2017
Se realiza en las municipalidades del sector.
✅ Solicitud al municipio del sector, suscrito por el propietario.
✅ Copia de DNI del propietario o los propietarios.
✅ Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente expedido por la municipalidad.
✅ Los planos de ubicación y localización aprobados por la municipalidad del sector.
✅ Planos de distribución, cortes y fachada, aprobados por el municipio del sector.
✅ Formulario FUE (formulario único de edificaciones).
✅ Licencia de construcción de la obra.
✅ Conformidad de obra de quien solicita la declaratoria de fábrica.
Etapas de la declaratoria de fábrica para ser inscrita en los Registros Públicos
La documentación anteriormente mencionada deberá ser presentada para su inscripción en Registros Públicos para ello deberá presentar lo siguiente:
- Ficha registral actualizada.
- Los planos suscritos por el municipio (ubicación, localización, distribución, cortes y elevación).
- FUE (formulario único de edificaciones) firmado y refrendado por el municipio del sector.
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
Conclusiones
Por la experiencia personal y el ejercicio de la profesión la declaratoria de fábrica le permitirá tener en orden su propiedad, eleva su valor, cuenta con documento legal que lo certifica, para prendarla es decir pedir un préstamo venderla en su precio real, heredarla y sobre todo resguardarla de cualquier hecho ilegal que atente sobre su propiedad.
Sobre todo, la tranquilidad que da tener la garantía que el predio es públicamente de nuestra propiedad y no tener sorpresas de terceros que quieran hacer algo ilegal con su propiedad.
Al realizar la declaratoria de fábrica puede realizar la independización de cada uno de los pisos y convertirlos en departamentos, así usted se convierte en dueño de varias unidades inmobiliarias.
Para gozar de los beneficios debemos cumplir con los requisitos para la declaratoria de fábrica Perú según el año que se efectuó la construcción, para ello ponemos a tu disposición un equipo de profesionales calificados:
- Ingenieros Geógrafos Verificadores Catastrales SUNARP.
- Arquitectos Verificadores Común SUNARP.
- Abogados.
Quienes estamos a tus servicios para ayudarte con el saneamiento físico legal de tu predio, contamos con más de 20 años de experiencia.
El equipo de profesionales de Véliz y Asociados lo acompañará durante el proceso hasta la inscripción de la declaratoria de fábrica (construcción) en los Registros Públicos de tu sector.
Esperamos haber dado respuesta a sus interrogantes y sobre todo a comprender mejor el proceso de la declaratoria de fábrica y los requisitos para edificaciones efectuadas hasta el año 2016 y desde el año 2017.
Contáctanos para mayor información.
Gracias por su atención.
Autor: Arq. Margot Véliz
Colegiatura: CAL 4528
Verificador Común SUNARP: 0244VCRIX
Especialista: Saneamiento físico legal de predios urbanos y rurales
