Requisitos para la independización de predios en Perú
Autor: Arq. Margot Véliz
Fecha: 27/01/2023
Muchas familias peruanas han levantado uno o más pisos en la casa de sus padres o tienen una casa con varios pisos y cada piso o departamento tienen accesos independientes y áreas comunes que es compartida por las familias que viven de forma privada, si tienes una propiedad con dichas características puede independizarla y usted como propietario se convierte en dueño de varias unidades inmobiliarias, detallaremos cuales son los requisitos para la independización de predios en Perú.
Para poder independizar tú propiedad primero debes registrar la construcción (declaratoria de fábrica), es un paso importante, realizar la inscripción de la edificación.
Quizás te pueda ayudar el siguiente ejemplo:
Si tiene una manzana y quieres dividirla en partes, primero debes demostrar que la manzana existe, es decir tener la declaratoria de fábrica de la edificación (construcción), luego puedes partir la manzana en pedazos quedando el hueso la parte interior como órgano que une las partes, luego las partes de la manzana son las unidades inmobiliarias independientes y el hueso o corazón de la manzana es el área común entre ellas, por ejemplo, las escaleras y los accesos a los departamentos.
¿Qué debo saber sobre la independización de predios en Perú?
La independización de predios es el procedimiento técnico legal que permite dividir una edificación en varias unidades inmobiliarias independientes (departamentos) cada una con partida registral propia.
✅Es obligatorio que la propiedad cuente con la declaratoria de fábrica inscrita.
✅ Solo el propietario inscrito en Registros Públicos de la propiedad es quien puede inscribir la independización.
✅ Se requieren planos de independización, reglamento interno, memoria descriptiva y solicitud de independización
✅ Los documentos y planos se presentan ante la notaría para la legalización de firmas de profesional que los elaboro y de los propietarios y luego se presenta a Registros Públicos
✅Permite vender, alquilar, heredar o hipotecar cada departamento (Unidad inmobiliaria) por separado.
¿Qué es independización de predios?
Es un acto mediante el cual un predio, una vivienda o edificación, es dividida en partes, las cuales deben cumplir normas para que, en ellas convivan personas y sus familias de forma independiente en forma pacífica y ordenada.
¿Para qué sirve independizar los pisos en departamentos?
Sirve parar partir un predio, vivienda o edificación en departamentos (Unidades Inmobiliarias) para que puedan tener una vida independiente sin afectar al resto de la edificación, por ejemplo, todos los habitantes de las unidades Inmobiliarias (departamentos, tiendas, estacionamientos, depósitos) pueden acceder a ellas sin tener que pasar por algún ambiente de otra unidad.
¿Cuáles son los beneficios de independizar mi propiedad en Unidades inmobiliarias o departamentos?
La independización permite que cada unidad inmobiliaria o departamento tenga existencia propia, facilitando su venta, alquiler, herencia e hipoteca de forma independiente.
✅ Cada unidad inmobiliaria o departamento independizado contará con partida registral propia.
✅ Puede heredar cada departamento de forma independiente y evitar conflictos familiares posteriores.
✅ Podrá vender cada unidad inmobiliaria o departamento de forma independiente, sin que afecte a las demás unidades.
✅ Puede hipotecar cada unidad inmobiliaria o departamento de forma independiente, sin que afecte a las demás.
✅ Puede solicitar los servicios de luz y agua de forma independiente, es decir podrás solicitar medidores independientes para cada unidad inmobiliaria o departamentos y no estará en continuas peleas con sus hijos, inquilinos u otros que habitan en las unidades independizadas.
✅ En general te facilitará cualquier acto que quieras realizar, ya que estos predios serán independientes y no afectara a los demás.
¿Cómo independizar un piso de una casa en Perú?
Independizar un piso de una casa en departamentos es un procedimiento específico que permite convertir un nivel o piso de una vivienda en una unidad inmobiliaria o departamento autónomo, siempre que cuente con acceso independiente y condiciones de habitabilidad.
Condiciones mínimas para independizar un piso:
✅ El inmueble debe contar con declaratoria de fábrica inscrita.
✅ El piso debe tener acceso independiente, ya sea directo desde la calle o mediante áreas comunes.
✅ Cada departamento o unidad inmobiliaria debe contar con ambientes mínimos de habitabilidad (dormitorios, baño, cocina y área social).
✅ La edificación debe cumplir los parámetros urbanísticos vigentes.
Pasos para independizar un piso:
✅ Verificar que el piso esté declarado en la declaratoria de fábrica.
✅ Elaborar planos de independización
✅ Elaboración de la memoria descriptiva
✅ Elaborar la solicitud de independización
✅ Elaborar reglamento interno.
✅ Legalizar los planos y documentos con la firma del profesional y propietarios ante notario.
✅ Presentar expediente a Registros Públicos.
¿Cuáles son los conceptos fundamentales de la independización de una propiedad?
Son los elementos que definen qué partes de la edificación son de uso exclusivo y cuáles son de uso común, así como las reglas que regulan su convivencia
ÁREAS EXCLUSIVAS:
Cuando se independiza un predio, departamento o inmueble la edificación cuenta con áreas exclusivas, son las áreas de propiedad de un individuo o personas y empieza en la puerta de ingreso y está delimitada por las paredes que encierran el departamento, tienda o garaje, etc.
ÁREAS COMUNES:
Son las áreas dentro de la edificación que son de propiedad de todos los propietarios de las áreas exclusivas y su propiedad está en proporción al área que ocupan, es decir por ejemplo, al tratarse de un edificio que tiene departamentos, al ser independizado, resultan cinco departamentos, que son las áreas exclusivas y queda el acceso, las escaleras, los halls de distribución, jardines exteriores, cisterna de agua, tanques elevado, etc.
Se convierten en áreas comunes, sobre estas áreas el propietario de cada departamento tiene una proporción, un porcentaje de participación según el área ocupada de su departamento.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
Es un documento donde se detallan las normas de convivencia entre todos los que habitan en la edificación, entre los propietarios de las unidades Inmobiliarias (departamentos) – exclusivas, este documento es importante, ya que indican las condiciones de las diferentes áreas, su condición, uso y porcentajes de participación en las áreas comunes, además se establece la conformación de la Junta de Propietarios.
Por ejemplo: en un edificio de departamentos, siendo la fachada de una edificación de propiedad común, los diferentes propietarios de los departamentos que den a ella no la pueden pintar de diferentes colores, ya que terminaría siendo un carnaval de colores, por ello en el reglamento se establece que la junta de propietarios en reunión tomara la decisión del color que se pintara
JUNTA DE PROPIETARIOS:
Conjunto de personas nombradas por elección realizada por el grupo de propietarios de una edificación, conformadas por un presidente y secretario de economía y podrán existir más componentes según el tamaño de miembros que conforman la junta de propietarios. Su función es recoger las necesidades del funcionamiento y de los diferentes propietarios de las unidades exclusivas y dirigir las asambleas donde se toman los acuerdos.
¿Qué es un plano de independización?
El plano de independización es un documento técnico que grafica la división interna de una edificación en unidades inmobiliarias exclusivas y las áreas comunes.
Este plano permite identificar:
- Límites de cada unidad inmobiliaria.
- Áreas techadas y áreas ocupadas.
- Circulaciones comunes (escaleras, pasadizos, accesos).
- Numeración de departamentos, estacionamientos, depósitos u otros.
Sin planos de independización correctamente elaborados no es posible inscribir la independización en Registros Públicos.
¿Quién puede elaborar los planos de independización?
Los planos deben ser elaborados y firmados por:
- Arquitecto colegiado y habilitado.
- Ingeniero civil colegiado y habilitado.
Independización de los aires
Los aires de una edificación son generados por el techo de la misma; es decir, si tienes una edificación de dos pisos o más, a partir de ella se generan los aires.
Condiciones para poder efectuar la independización de los aires:
- Se puede realizar cuando en la declaratoria de fábrica estos han sido declarados como futura ampliación.
- Cuando tiene factibilidad de acceso independiente.
- La estructura de la edificación debe permitir la construcción de un nuevo piso.
- Debe estar dentro de los pisos y altura señalados en el certificado de parámetros normativos.
Ventajas de independizar los aires:
- Podrá vender sin afectar a las demás unidades inmobiliarias.
- Contará con un recurso económico y ampliar la edificación, cuando se trata de dos o más aires, subsiguientes.
¿Cuáles son los requisitos para independizar los pisos de mi propiedad en departamentos en Perú?
Requisitos de la edificación para la independización:
✅ Tener la declaratoria de fábrica inscrita en Registros Públicos de su sector.
✅ Que la construcción tenga áreas capaces de funcionar de forma independiente, por ejemplo, accesos independientes hacia a calle, escaleras para que se puedan trasladar a su departamento, ascensor, pasadizo, etc. La construcción debe contar con ambientes dentro de ella que indiquen que hay condiciones de habitabilidad.
Requisitos para independizar mi propiedad en departamentos
✅ Memoria descriptiva.
Donde se invoca al registrador de la propiedad inmueble la independización en unidades inmobiliarias (departamentos) de propiedad (exclusiva y común) y sus porcentajes de participación, según los planos de independización que se acompaña, suscrito por profesional (Arquitecto o Ingeniero Civil).
✅ Planos de independización.
Planos elaborados en función a la declaratoria de fábrica inscrita, donde se grafican las unidades inmobiliarias de uso exclusivo y las áreas de uso común, con linderos y medidas perimétricas, áreas ocupadas y áreas techadas.
✅ Reglamento interno o propiedad horizontal.
Se establecen las normas de convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias, sus usos, su denominación, las áreas de propiedad común y su condición, la participación de los propietarios en las áreas comunes, sus obligaciones y porcentajes de participación.
✅ Constituir la junta de propietarios, sus atribuciones y se designa el presidente de la junta de propietarios.
✅ Toda documentación antes mencionada deberá ser legalizada por Notario Público.
Cuánto cuesta independizar mi propiedad en departamentos Perú?
El costo de la independización puede variar según el área construida, la cantidad de departamentos y la ubicación del predio.
No existe un precio único, pero estos son los gastos más comunes:
1. Honorarios del profesional
Se debe contar con un arquitecto o ingeniero colegiado habilitado para:
- Elaboración de plano de independización.
- Elaboración la mermoria descriptiva.
- Elaboración de reglamento interno o propiedad horizontal
- Los documentos y planos serán firmados por arquitecto o ingeniero colegiado habilitado
2. Gastos Notariales
- Legalización de firmas del profesional (arquitecto o ingeniero) y de los propietarios en los planos y documentos de la independización
3. Pago en Registros Públicos (SUNARP)
Para inscribir la independización de los departamentos o Unidades Inmobiliarias se debe pagar un derecho de inscripción
El monto depende de cuantos departamentos desea independizar, el área de los departamentos, etc.
¿Cuánto tiempo demora la independización?
El tiempo promedio para inscribir la independización en los Registros Públicos es de 20 días hábiles aproximadamente desde su ingreso a Registros Públicos.
¿Qué sigue después de independizar mi propiedad en departamentos?
Al independizar su propiedad, vivienda o edificación en departamentos usted puede heredar (anticipo de legitima), hipotecar o vender cada departamento de manera independiente.
Pero que sucede si son varios copropietarios; cada departamento o Unidad Inmobiliaria contará con su partida registral o copia literal de manera independiente , pero cada departanmento saldra a nombre de todos los copropietarios, para poner fin a la copropiedad y puedan repartirce cada departamento ( unidad inmobiliaria) se debe llevar acabo la adjudicación ( es un procedimiento legal) el cual por medio de nuestros abogados podemos adjudicar a cada propietario en el departamento según como se hayan departido para su inscripción en la partida registral o copia literal del departamento en registros públicos como unico propietario del departamento o departamentos.
Conclusiones
Independizar un predio, vivienda o edificación en departamentos (Unidades Inmobilairias) es una buena manera de obtener beneficios económicos de la construcción realizada y así el propietario podrá contar con mayores ingresos al poder alquilarlo, venderlo, pedir un préstamo, heredarlo, etc. De una o de varias unidades inmobiliarias.
Para gozar de los beneficios debemos cumplir con los requisitos para la independización de predios en Perú, para ello ponemos a tu disposición un equipo de profesionales calificados:
- Ingenieros Geógrafos Verificadores Catastrales SUNARP.
- Arquitectos Verificadores Común SUNARP.
- Abogado especialista en derecho de la propiedad
Quienes estamos a tus servicios para ayudarte con el saneamiento físico legal de tu predio, contamos con más de 20 años de experiencia.
El equipo de profesionales de Véliz y Asociados lo acompañará durante el proceso hasta obtener la independización de su propiedad, además podemos acompañarlo en el proceso de la adjudicación de las unidades inmobiliarias que surgieron de la independización para que usted pueda contar con los títulos de propiedad de cada una de ellas.
Esperamos haber dado respuesta a sus interrogantes y sobre todo a comprender mejor el proceso de independización de predios.
Contáctanos para mayor información.
Gracias por su atención.
Autor: Arq. Margot Véliz
Colegiatura: CAL 4528
Verificador Común SUNARP: 0244VCRIX
Especialista: Saneamiento físico legal de predios urbanos y rurales