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Requisitos para la independización de predios en Perú

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Autor: Arq. Margot Véliz

Fecha: 12/05/2021

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Muchas familias peruanas han levantado uno o más pisos en la casa de sus padres o tienen una casa con varios pisos y cada piso o departamento tienen accesos independientes y áreas comunes que es compartida por las familias que viven de forma privada, si tienes una propiedad con dichas características puede independizarla y usted como propietario se convierte en dueño de varias unidades inmobiliarias, detallaremos cuales son los requisitos para la independización de predios en Perú.

Para poder independizar tú propiedad primero debes registrar la construcción (declaratoria de fábrica), es un paso importante, realizar la inscripción de la edificación.

Quizás te pueda ayudar el siguiente ejemplo:

Si tiene una manzana y quieres dividirla en partes, primero debes demostrar que la manzana existe, es decir tener la declaratoria de fábrica de la edificación (construcción), luego puedes partir la manzana en pedazos quedando el hueso la parte interior como órgano que une las partes, luego las partes de la manzana son las unidades inmobiliarias independientes y el hueso o corazón de la manzana es el área común entre ellas, por ejemplo, las escaleras y los accesos a los departamentos.

Independización de la propiedad en Perú 2021

¿Qué es independización de predios?

Es un acto mediante el cual un predio, una vivienda u otra edificación, es dividida en partes, las cuales deben cumplir normas para que, en ellas convivan personas y sus familias de forma independiente en forma pacífica y ordenada.

¿Para qué sirve la independización de predios?

Sirve parar partir el predio en partes (Unidades Inmobiliarias) que son factibles de tener una vida independiente sin afectar al resto de la edificación, por ejemplo, todos los habitantes de las unidades Inmobiliarias (departamentos, tiendas, estacionamientos, depósitos) pueden acceder a ellas sin tener que pasar por algún ambiente de otra unidad.

Beneficios de la independización de predios

✅ Cada predio o unidad inmobiliaria independizada contará con partida registral propia.

✅ Puede heredar cada predio de forma independiente y evitar conflictos familiares posteriores.

✅ Podrá vender cada unidad inmobiliaria de forma independiente, sin que afecte a las demás.

✅ Puede hipotecar cada unidad inmobiliaria de forma independiente, sin que afecte a las demás.

✅ Conseguirá solicitar los servicios de luz y agua de forma independiente, es decir podrás solicitar medidores independientes para cada unidad inmobiliaria y no estará en continuas peleas con sus hijos, inquilinos u otros que habitan en las unidades independizadas.

✅ En general te facilitará cualquier acto que quieras realizar, ya que estos predios serán independientes y no afectara a los demás.

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Conceptos fundamentales de la independización de predios

ÁREAS EXCLUSIVAS:

Cuando se independiza un predio, departamento o inmueble la edificación cuenta con áreas exclusivas, son las áreas de propiedad de un individuo o personas y empieza en la puerta de ingreso y está delimitada por las paredes que encierran el departamento, tienda o garaje, etc.

ÁREAS COMUNES:

Son las áreas dentro de la edificación que son de propiedad de todos los propietarios de las áreas exclusivas y su propiedad está en proporción al área que ocupan, es decir  por ejemplo, al tratarse de un edificio que tiene departamentos, al ser independizado, resultan cinco departamentos, que son las áreas exclusivas y queda el acceso, las escaleras, los halls de distribución, jardines exteriores, cisterna de agua, tanques elevado, etc. 

Se convierten en áreas comunes, sobre estas áreas el propietario de cada departamento tiene una proporción, un porcentaje de participación según el área ocupada de su departamento.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Es un documento donde se detallan las normas de convivencia entre todos los que habitan en la edificación, entre los propietarios de las unidades – exclusivas, este documento es importante, ya que indican las condiciones de las diferentes áreas, su condición, uso y porcentajes de participación en las áreas comunes, además se establece la conformación de la Junta de Propietarios. 

Por ejemplo: en un edificio de departamentos, siendo la fachada de una edificación de propiedad común, los diferentes propietarios de los departamentos que den a ella no la pueden pintar de diferentes colores, ya que terminaría siendo un carnaval de colores, por ello en el reglamento se establece que la junta de propietarios en reunión tomara la decisión del color que se pintara

JUNTA DE PROPIETARIOS:

Conjunto de personas nombradas por elección realizada por el grupo de propietarios de una edificación, conformadas por un presidente y secretario de economía y podrán existir más componentes según el tamaño de miembros de conforman la junta de propietarios. Su función es recoger las necesidades del funcionamiento y de los diferentes propietarios de las unidades exclusivas y dirigir las asambleas donde se toman los acuerdos.

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Independización de los aires

Los aires de una edificación son generados por el techo de la misma; es decir, si tienes una edificación de dos pisos o más, a partir de ella se generan los aires.

Condiciones para poder efectuar la independización de los aires:

  • Se puede realizar cuando en la declaratoria de fábrica estos han sido declarados como futura ampliación.
  • Cuando tiene factibilidad de acceso independiente.
  • La estructura de la edificación debe permitir la construcción de un nuevo piso.
  • Debe estar dentro de los pisos y altura señalados dentro del certificado de parámetros normativos.

Ventajas de independizar los aires:

  • Podrá vender sin afectar a las demás unidades inmobiliarias.
  • Contará con un recurso económico y ampliar la edificación, cuando se trata de dos o más aires, subsiguientes.

Requisitos para la independización de predios en Perú

Requisitos de la edificación para la independización:

✅ Tener la declaratoria de fábrica inscrita en Registros Públicos de su sector.

✅ Que la construcción tenga áreas capaces de funcionar de forma independiente, por ejemplo, accesos independientes hacia a calle, escaleras para que se puedan trasladar a su departamento, ascensor, pasadizo, etc. La construcción debe contar con ambientes dentro de ella que indiquen que hay condiciones de habitabilidad.

Requisitos de los documentos para la independización:

✅ Solicitud de inscripción de la independización. 

Donde se invoca al registrador de la propiedad inmueble del sector la independización del predio en unidades inmobiliarias de propiedad (exclusiva y común) y sus porcentajes de participación, según los planos de independización que se acompaña, suscrito por profesional (Arquitecto o Ingeniero Civil).

✅ Planos de independización.

Planos elaborados en función a la declaratoria de fábrica inscrita, donde se grafican las unidades inmobiliarias de uso exclusivo y las áreas de uso común, con linderos y medidas perimétricas, áreas ocupadas y áreas techadas.

✅ Reglamento de propiedad horizontal.

Se establecen las normas de convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias, sus usos, su denominación, las áreas de propiedad común y su condición, la participación de los propietarios en las áreas comunes, sus obligaciones y porcentajes de participación.

✅ Constituir la junta de propietarios, sus atribuciones y se designa el presidente de la junta de propietarios.

✅ Toda documentación antes mencionada deberá ser legalizada por Notario Público.

✅ Los requisitos antes mencionados deben ser acompañados por documento personal (DNI o carnet de extranjería) y partida registral actualizada, para luego ser presentada a los Registros Públicos del sector.

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Proceso de independización del predio

PRIMERO: 

La propiedad debe contar con la declaratoria de fábrica de los pisos construidos (edificación) inscrita en los Registros Públicos.

SEGUNDO:

Cumplir con los requisitos para la independización de predios en Perú tanto para la edificación (áreas exclusivas y comunes) así como de los documentos que se requieren.

TERCERO:

Al término de la independización de su propiedad, el paso siguiente es obtener los títulos de propiedad de cada unidad inmobiliaria independizada, por lo cual debe realizar la adjudicación para luego ser enviado a Registros Públicos para la inscripción de titularidad.

Conclusiones

La independización de predios es una buena manera de obtener beneficios económicos de la construcción realizada y así el propietario podrá contar con mayores ingresos al poder alquilarlo, venderlo, pedir un préstamo, heredarlo, etc. De una o de varias unidades inmobiliarias.

Para gozar de los beneficios debemos cumplir con los requisitos para la independización de predios en Perú, para ello ponemos a tu disposición un equipo de profesionales calificados: 

  • Ingenieros Geógrafos Verificadores Catastrales SUNARP.
  • Arquitectos Verificadores Común SUNARP.
  • Abogados.

Quienes estamos a tus servicios para ayudarte con el saneamiento físico legal de tu predio, contamos con más de 20 años de experiencia.

El equipo de profesionales de Véliz y Asociados lo acompañará durante el proceso hasta obtener la independización de su propiedad, además podemos acompañarlo en el proceso de la adjudicación de las unidades inmobiliarias que surgieron de la independización para que usted pueda contar con los títulos de propiedad de cada una de ellas.

Esperamos haber dado respuesta a sus interrogantes y sobre todo a comprender mejor el proceso de independización de predios.

Contáctanos para mayor información.

Gracias por su atención.


Autor: Arq. Margot Véliz

Colegiatura: CAL 4528

Verificador Común SUNARP: 0244VCRIX
Especialista: Saneamiento físico legal de predios urbanos y rurales

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