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¿Cómo ser propietario del terreno que poseo más de 10 años?
Autores: Arq. Margot Véliz
Ing. Geógrafo Guillermo Vásquez
Abg. Abraham Véliz
Fecha: 20/01/2023
¿Cómo ser propietario del terreno que poseo más de 10 años? es la pregunta que varias personas nos hacen llegar, la respuesta es: Mediante la Prescripción adquisitiva de dominio o usucapión.
Dando respuesta a la pregunta, el pleno del staff de profesionales (Arquitectos, Ingenieros Geógrafos y Abogados) que integramos la empresa Véliz y Asociados hemos desarrollado el presente artículo con la finalidad de ayudarte a comprender tan importante tema.
¿Qué es prescripción adquisitiva de dominio o usucapión?
Es la figura legal que posibilita ser declarado propietario de un terreno o casa como consecuencia de poseerla por más de 10 años, o más de 5 años cuando se tiene justo título y buena fe.
Dicho así, ¿Toda posesión puede ser amparada por la prescripción? No, como es el caso de las Comunidades Campesinas o cuando el bien proviene de una herencia, Los bienes inmuebles del estado tampoco puede ser adquiridos por prescripción; en este caso los bienes del estado, si se puede adquirir por prescripción cuando se cumpla con lo establecido en el pleno jurisdiccional 2016 cuando interpreta la ley 29618.
¿A quién recurro para que se declare la prescripción adquisitiva?
Existen tres vías donde se puede acudir para ser declarado propietario:
✅ Vía judicial.
✅ Vía notarial.
✅ Vía administrativa.
Igualmente estamos capacitados para regularizar propiedades por medio de los formatos (quintas, departamentos y mercados).
En esta oportunidad nos ocuparemos sobre las dos primeras. Sin embargo, consideramos esclarecer una breve explicación sobre la vía administrativa, ella se refiere a las facultades que le han dado a COFOPRI, los Gobiernos Provinciales y Regionales para la formalización de la propiedad informal conforme a la ley 28687. En este caso, el estado ha considerado que una autoridad administrativa o entidad pública pueden llevar a cabo el saneamiento físico legal hasta la prescripción.
El Código Civil en su Art. 950 cuando instituye la prescripción adquisitiva habla de bienes inmuebles, haciendo referencia a casas, departamentos, lotes de terreno, sean rurales o urbanos.
Para ser declarado propietario por prescripción adquisitiva podemos acudir al juez o ante notario
Nuestro staff de profesionales, está preparado y cuenta con la experiencia para afrontar exitosamente cualquiera de los dos escenarios; más aún, contamos con verificadores catastrales inscritos en Registros Públicos – SUNARP.
Una pregunta que no podemos dejar pasar, ¿Qué sucede si, habiendo transcurrido más de 10 años sorpresivamente alguien se presenta invocando ser el propietario y reclama judicialmente tu «propiedad»? la respuesta es: Si en los últimos 10 años usted no ha sido demandado por quien se dice ser «propietario», hoy, esa persona ya no puede reclamar la propiedad porque su derecho expiró, al no ejercer la posesión del predio. La justicia y el derecho están con ustedes.
No olvidar, no basta ser poseedor, debemos actuar como propietarios: cercando el lote, instalando agua y luz, construyendo, contribuyendo o viviendo en el inmueble.
Aconsejamos a no descuidar sus propiedades, para no ser objeto de perjuicios por personas que puedan actuar de mala fe. No olviden, el Código Civil ampara adquirir por prescripción adquisitiva pero también se pierde por prescripción extintiva.
¿Cuáles son los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio?
¿Qué documentos requiero para sustentar la posesión?
Mucho dependerá de presentar la documentación que acredite tu posesión, como:
✅ Auto avalúos de los últimos 10 años.
✅ Recibos de luz y agua de los últimos 10 años.
✅ Todos los documentos que puedan demostrar tu posesión.
Si tuviera la constancia de posesión emitida por las Municipalidades, Gobiernos Regionales o Juzgados son documentos valiosos y de suma utilidad para la prescripción.
¿Qué documentos técnicos debo presentar para iniciar el proceso de prescripción?
Se debe contar con un plano perimétrico y de ubicación debidamente georreferenciado.
Es importante, ya que reflejará la realidad física del predio, las colindancias registrales, los detalles topográficos y lo más importante, indicar las coordenadas UTM del área que forma tu terreno, esto es necesario para una rápida ubicación en la base gráfica catastral de los registros públicos, que viene a ser como un conjunto de planos georreferenciados de todos los predios que se encuentran actualmente inscritos en la SUNARP, asimismo este plano perimétrico deberá contar con su memoria descriptiva en la cual se describirá todos los aspectos técnicos del plano.
Es indispensable para poder elaborar el plano perimétrico, realizar un levantamiento topográfico del terreno sea con estación total o con vuelo fotogramétrico (drone) según sea el caso y la necesidad, todo ello deberá estar referenciado a la red geodésica nacional; porque nos permitirá tener la precisión y exactitud de la ubicación de tu predio. Nosotros contamos con la experiencia, el equipo técnico, la tecnología y herramientas cartográficas que permitirán lograr con éxito la parte técnica del proceso de la prescripción adquisitiva de dominio que vas a iniciar.
¿Es necesario obtener el certificado de la búsqueda catastral?
Claro que sí, es necesario e importante obtener el certificado de búsqueda catastral, porque nos permitirá conocer con certeza quien figura con los derechos sobre la propiedad materia de la prescripción, es indispensable contar con el certificado expedido por registros públicos, ya que este documento técnico – legal nos indicará, sobre quien se iniciará el proceso de prescripción adquisitiva, asimismo nos permitirá conocer la existencia de cargas o gravámenes y por último nos referirá si existe superposición de áreas sobre una propiedad de terceros.
¿También se debe sanear la construcción (fábrica) de la propiedad que voy a prescribir?
Por supuesto que sí, ya que la inscripción de la construcción (declaratoria de fábrica), así como obtenemos el título del terreno, es de suma importancia para culminar con el saneamiento de tu propiedad, para ello se presentarán los planos del levantamiento de la construcción al municipio del sector quien lo visará, además indicará que usted se encuentra en posesión del predio.
El equipo de profesionales de Véliz y Asociados lo acompañará durante todo el proceso hasta la inscripción de la propiedad en los Registros Públicos de tu sector.
¿Cuáles son los beneficios de registrar tu propiedad en Registros Públicos?
✅ Aumenta el valor de tu propiedad.
✅ Se puede hipotecar.
✅ Podemos donar.
✅ Lo puede vender a un mejor precio.
✅ Puede anticipar o dar en herencia.
✅ Podrá independizar es decir partir la propiedad en unidades inmobiliarias, así usted se convierte en dueño de varias unidades (departamentos), podrá vender, hipotecar, heredar una o varias unidades.
Por los años que tenemos y los diferentes casos que hemos visto, recomendamos hacer lo necesario para obtener la titulación de nuestros bienes, si no lo resolvemos, el problema pasará a nuestros hijos y lo más triste, al no dejar en regla los documentos en algunos casos se producirá distanciamiento y diferencias entre los hermanos; debemos reflexionar y considerar nuestra responsabilidad en solucionarlo.
Con ello queda resuelta la pregunta ¿Cómo ser propietario del terreno que poseo más de 10 años?
Véliz y Asociados pone a tu disposición profesionales calificados quienes estamos a tus servicios para ayudarte con el saneamiento físico legal de su predio, contamos con más de 30 años de experiencia.
Esperamos haberlo ayudado a comprender mejor el proceso de la prescripción adquisitiva de dominio o usucapión.
Puede ponerse en contacto con nosotros para mayor información.
Gracias por tu atención.
Autor: Arq. Margot Véliz
Colegiatura: CAP 4528
Verificador Común SUNARP: 00244 VCRIX
Especialista: Saneamiento físico legal de predios urbanos y rurales
Autor: Ing. Geógrafo Guillermo Vásquez
Colegiatura: CIP 124556
Verificador Catastral SUNARP: 008523 VCPZRIX
Especialista: Saneamiento físico legal de predios urbanos y rurales
Autor: Abg. Abraham Véliz
Colegiatura: CAL 43138
Especialista: Derecho urbano y rural
