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¬ŅC√≥mo formalizar un contrato de compraventa antiguo de un inmueble urbano?

Contrato de compraventa Per√ļ 2022

Autor: Abg. Abraham Véliz

Fecha: 17/11/2022

índice del artículo

Se logr√≥ formalizar, subsanar y aclarar un contrato de compraventa de un predio urbano (inmueble) despu√©s de 35 a√Īos se pudo dar soluci√≥n para la alegr√≠a de la familia

Recientemente se ha logrado resolver un caso legal muy complejo. Se trata de una Compra Venta celebrada hace 35 a√Īos, mediante un contrato de compraventa garantizada, de un terreno con cl√°usulas restrictivas y obligaciones de ambas partes (obligaciones rec√≠procas), que imposibilitaron formalizar dicho acto jur√≠dico de traslado de dominio mediante Escritura P√ļblica e inscribirlo en Registros P√ļblicos.

Con el pasar de los a√Īos se complic√≥ la situaci√≥n, nuestro cliente extravi√≥ la minuta, cambiaron las leyes y otros inconvenientes que iremos explicando l√≠neas m√°s adelante.

contrato de compra venta de un terreno Per√ļ 2022

¬ŅCu√°les fueron los problemas del contrato de compra venta?

1. La falta de medio de pago o cancelación del precio

Si bien los compradores tomaron posesión del inmueble, no podrían disponer de él, pues se pactó el pago mediante Letras de cambio.

Esto significo que los vendedores, se reservaron la propiedad hasta la total cancelaci√≥n del precio pactado, adem√°s se obligaban a extender la Minuta y la Escritura P√ļblica cuando la autoridad competente haya recepcionado las obras de¬†habilitaci√≥n urbana¬†y se encuentre inscrito en Registros P√ļblicos la urbanizaci√≥n.

Es bueno recordar que hasta el día de hoy varias compra ventas, cuando no se cancela el precio al momento de firmar, se acuerda pagar el saldo mediante letras. El problema surge cuando por desidia o desconocimiento el comprador no formaliza la cancelación, sea mediante cláusula (adenda) en el mismo contrato, minuta o mediante declaración notarial.

¬ŅCu√°l es el problema? las letras de cambio por si mismas no constituyen medio de pago y cancelaci√≥n, adem√°s seg√ļn el D.S. 150-2007-MEF, que entr√≥ en vigencia el 23/09/2007 toda compraventa de inmuebles deber√° ser bancarizada; mediante cheque de gerencia, voucher de transferencia bancaria y si fuera en efectivo, en presencia del Notario quien dar√° fe del acto.

contrato de compra venta de una propiedad Per√ļ 2022

2. La reserva de la propiedad

Los compradores cumplieron con pagar todas las letras de cambio en su oportunidad, hicieron la Minuta, pero no pod√≠an elevar dicha enajenaci√≥n a Escritura P√ļblica por cuanto no se hab√≠a solucionado el problema de la forma de pago, la ratificaci√≥n de la compraventa y la soluci√≥n a la reserva de propiedad. (Hoy en d√≠a con la daci√≥n de la Ley 28194 las exigencias de control se han incrementado).

Con los a√Īos, minutas va, minuta viene, se extraviaron los originales, no se encontraba soluci√≥n a la falta de medio de pago, como lo explicamos l√≠neas arriba las letras de cambio no son forma de pago ni de cancelaci√≥n. Para agravar el problema la Minuta original se extravi√≥, no ten√≠amos como demostrar el pago. Felizmente, el apoderado del vendedor reconoci√≥ la cancelaci√≥n, allanando el camino.

contrato de compra venta de una casa Per√ļ 2022

La solución: Elaboración de una nueva minuta de compra venta

Despu√©s de estudiar el caso, decidimos redactar una nueva Minuta se√Īalando que el acto jur√≠dico era el de Formalizaci√≥n, Subsanaci√≥n y Aclaraci√≥n de Compra Venta de Predio urbano con reservaci√≥n de la propiedad (5 actos jur√≠dicos, rigurosa y l√≥gicamente organizados en la Minuta).

Formalización. Al no existir la Minuta Original, se reconocía el Acto de Compra Venta y ambas partes procedían a otorgar una nueva Minuta donde se hacia expresa referencia a la fecha del contrato de Compra Venta del terreno.

En la nueva Minuta, Los Vendedores reconocieron haber celebrado hace 35 a√Īos el contrato de compraventa del terreno, as√≠ mismo los compradores reconocieron haber pagado la totalidad del precio pactado, mediante letras de cambio, hecho que fue reconocido por ambas partes quienes declararon su total conformidad.

Reversión. Se verificó, que la Municipalidad del sector había realizado la habilitación urbana de oficio, conforme a la Ley 27157, por lo tanto, los Vendedores procedieron a revisar la propiedad a favor de los compradores.

Aclaraci√≥n. En honor a la verdad y considerando que ambas partes cumplieron con las obligaciones pactadas en el ¬ęcontrato de compraventa garantizada¬Ľ del terreno, procedieron a: revertir la propiedad, aclarando que se formalizaba la compra venta, otorgando nueva minuta la cual sin mayor problema se elev√≥ a Escritura P√ļblica.

Se logr√≥ de esta manera poner fin a un problema de varios a√Īos, inscribiendo la Escritura P√ļblica en Registros P√ļblicos de Lima, para alegr√≠a de nuestros clientes, despu√©s de 35 a√Īos de dio por solucionado.

Finalmente, el saneamiento legal efectuado se realizo de manera exitosa, la cual trajo varios beneficios a nuestros clientes, ahora figuran como propietarios inscritos en Registros P√ļblicos y pueden disponer de sus propiedad como mejor les plazca, pueden vender, solicitar un pr√©stamo bancario, darlo en¬†testamento, o en¬†anticipo de herencia,¬†donarlo, etc.¬†

Por fin se logro formalizar contrato de compraventa antiguo de un inmueble urbano despu√©s de 35 a√Īos para la felicidad de nuestros clientes.

Minuta de compra venta de un inmueble, propiedad, casa o terreno Per√ļ 2022

Conclusiones y recomendaciones:

✅ Debe tener mucho cuidado con la documentación sensible sobre sus propiedades. Las Minutas, los Contratos por más simples que sean, resultarán de suma importancia en caso de Prescripción Adquisitiva de Dominio.

‚úÖ Un contrato de compra venta simple se debe convertir en una Minuta, para luego convertirse en una Escritura P√ļblica ante notario y por √ļltimo se debe inscribir la Escritura P√ļblica en Registros P√ļblicos; esos son los pasos de un contrato de compraventa que todos deben realizar para que no tengas problemas a futuro.

‚úÖ Al momento de firmar un contrato de compra venta que se refiera a un bien inmueble, lea detenidamente las cl√°usulas. De ser posible recurra a un abogado para que lo asesore como comprador o vendedor.

‚úÖ Si su caso es parecido al que hemos relatado, con gusto lo atenderemos.

Para estos casos y mucho más ponemos a su disposición un equipo de profesionales calificados:

  • Ingenieros Ge√≥grafos Verificadores Catastrales SUNARP.
  • Arquitectos Verificadores Com√ļn SUNARP.
  • Abogados especialistas en derecho de la propiedad.

Estamos a tus servicios para ayudarte con el saneamiento f√≠sico legal de tu predio, contamos con m√°s de 20 a√Īos de experiencia.

El equipo de profesionales V√©liz y Asociados lo acompa√Īar√° durante el proceso hasta la inscripci√≥n de la propiedad en los Registros P√ļblicos de tu sector.

Esperamos haber dado respuesta a sus interrogantes sobre ¬ŅC√≥mo formalizar un contrato de compraventa antiguo de un inmueble urbano? la cual se resolvi√≥ por medio de la formalizaci√≥n, subsanaci√≥n y aclaraci√≥n de un contrato de compraventa de predio urbano (inmueble).

Contáctanos para mayor información.

Gracias por su atención


Autor: Abg. Abraham Véliz

Colegiatura: CAL 43138

Especialista: Derecho urbano y rural

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