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¿Cómo formalizar un contrato de compraventa antiguo de un inmueble urbano?
Autor: Abg. Abraham Véliz
Fecha: 30/01/2023
índice del artículo
Se logró formalizar, subsanar y aclarar un contrato de compraventa de un predio urbano (inmueble) después de 35 años se pudo dar solución para la alegría de la familia
Recientemente se ha logrado resolver un caso legal muy complejo. Se trata de una Compra Venta celebrada hace 35 años, mediante un contrato de compraventa garantizada, de un terreno con cláusulas restrictivas y obligaciones de ambas partes (obligaciones recíprocas), que imposibilitaron formalizar dicho acto jurídico de traslado de dominio mediante Escritura Pública e inscribirlo en Registros Públicos.
Con el pasar de los años se complicó la situación, nuestro cliente extravió la minuta, cambiaron las leyes y otros inconvenientes que iremos explicando líneas más adelante.
¿Cuáles fueron los problemas del contrato de compra venta?
1. La falta de medio de pago o cancelación del precio
Si bien los compradores tomaron posesión del inmueble, no podrían disponer de él, pues se pactó el pago mediante Letras de cambio.
Esto significo que los vendedores, se reservaron la propiedad hasta la total cancelación del precio pactado, además se obligaban a extender la Minuta y la Escritura Pública cuando la autoridad competente haya recepcionado las obras de habilitación urbana y se encuentre inscrito en Registros Públicos la urbanización.
Es bueno recordar que hasta el día de hoy varias compra ventas, cuando no se cancela el precio al momento de firmar, se acuerda pagar el saldo mediante letras. El problema surge cuando por desidia o desconocimiento el comprador no formaliza la cancelación, sea mediante cláusula (adenda) en el mismo contrato, minuta o mediante declaración notarial.
¿Cuál es el problema? las letras de cambio por si mismas no constituyen medio de pago y cancelación, además según el D.S. 150-2007-MEF, que entró en vigencia el 23/09/2007 toda compraventa de inmuebles deberá ser bancarizada; mediante cheque de gerencia, voucher de transferencia bancaria y si fuera en efectivo, en presencia del Notario quien dará fe del acto.
2. La reserva de la propiedad
Los compradores cumplieron con pagar todas las letras de cambio en su oportunidad, hicieron la Minuta, pero no podían elevar dicha enajenación a Escritura Pública por cuanto no se había solucionado el problema de la forma de pago, la ratificación de la compraventa y la solución a la reserva de propiedad. (Hoy en día con la dación de la Ley 28194 las exigencias de control se han incrementado).
Con los años, minutas va, minuta viene, se extraviaron los originales, no se encontraba solución a la falta de medio de pago, como lo explicamos líneas arriba las letras de cambio no son forma de pago ni de cancelación. Para agravar el problema la Minuta original se extravió, no teníamos como demostrar el pago. Felizmente, el apoderado del vendedor reconoció la cancelación, allanando el camino.
La solución: Elaboración de una nueva minuta de compra venta
Después de estudiar el caso, decidimos redactar una nueva Minuta señalando que el acto jurídico era el de Formalización, Subsanación y Aclaración de Compra Venta de Predio urbano con reservación de la propiedad (5 actos jurídicos, rigurosa y lógicamente organizados en la Minuta).
Formalización. Al no existir la Minuta Original, se reconocía el Acto de Compra Venta y ambas partes procedían a otorgar una nueva Minuta donde se hacia expresa referencia a la fecha del contrato de Compra Venta del terreno.
En la nueva Minuta, Los Vendedores reconocieron haber celebrado hace 35 años el contrato de compraventa del terreno, así mismo los compradores reconocieron haber pagado la totalidad del precio pactado, mediante letras de cambio, hecho que fue reconocido por ambas partes quienes declararon su total conformidad.
Reversión. Se verificó, que la Municipalidad del sector había realizado la habilitación urbana de oficio, conforme a la Ley 27157, por lo tanto, los Vendedores procedieron a revisar la propiedad a favor de los compradores.
Aclaración. En honor a la verdad y considerando que ambas partes cumplieron con las obligaciones pactadas en el «contrato de compraventa garantizada» del terreno, procedieron a: revertir la propiedad, aclarando que se formalizaba la compra venta, otorgando nueva minuta la cual sin mayor problema se elevó a Escritura Pública.
Se logró de esta manera poner fin a un problema de varios años, inscribiendo la Escritura Pública en Registros Públicos de Lima, para alegría de nuestros clientes, después de 35 años de dio por solucionado.
Finalmente, el saneamiento legal efectuado se realizo de manera exitosa, la cual trajo varios beneficios a nuestros clientes, ahora figuran como propietarios inscritos en Registros Públicos y pueden disponer de sus propiedad como mejor les plazca, pueden vender, solicitar un préstamo bancario, darlo en testamento, o en anticipo de herencia, donarlo, etc.
Por fin se logro formalizar contrato de compraventa antiguo de un inmueble urbano después de 35 años para la felicidad de nuestros clientes.
Conclusiones y recomendaciones:
✅ Debe tener mucho cuidado con la documentación sensible sobre sus propiedades. Las Minutas, los Contratos por más simples que sean, resultarán de suma importancia en caso de Prescripción Adquisitiva de Dominio.
✅ Un contrato de compra venta simple se debe convertir en una Minuta, para luego convertirse en una Escritura Pública ante notario y por último se debe inscribir la Escritura Pública en Registros Públicos; esos son los pasos de un contrato de compraventa que todos deben realizar para que no tengas problemas a futuro.
✅ Al momento de firmar un contrato de compra venta que se refiera a un bien inmueble, lea detenidamente las cláusulas. De ser posible recurra a un abogado para que lo asesore como comprador o vendedor.
✅ Si su caso es parecido al que hemos relatado, con gusto lo atenderemos.
Para estos casos y mucho más ponemos a su disposición un equipo de profesionales calificados:
- Ingenieros Geógrafos Verificadores Catastrales SUNARP.
- Arquitectos Verificadores Común SUNARP.
- Abogados especialistas en derecho de la propiedad.
Estamos a tus servicios para ayudarte con el saneamiento físico legal de tu predio, contamos con más de 20 años de experiencia.
El equipo de profesionales Véliz y Asociados lo acompañará durante el proceso hasta la inscripción de la propiedad en los Registros Públicos de tu sector.
Esperamos haber dado respuesta a sus interrogantes sobre ¿Cómo formalizar un contrato de compraventa antiguo de un inmueble urbano? la cual se resolvió por medio de la formalización, subsanación y aclaración de un contrato de compraventa de predio urbano (inmueble).
Contáctanos para mayor información.
Gracias por su atención
Autor: Abg. Abraham Véliz
Colegiatura: CAL 43138
Especialista: Derecho urbano y rural
