Requisitos para la declaratoria de fábrica Perú
Autor: Arq. Margot Véliz
Fecha: 25/01/2023
La declaratoria de fábrica permite inscribir la construcción realizada en nuestro terreno en los Registros Públicos. Pero cuales son los requisitos para la declaratoria de fabrica Peru?.
Si construiste uno o más pisos en tu propiedad, necesitas cumplir ciertos requisitos para inscribir la declaratoria de fábrica en Peru, los cuales varían según el año que se termino la construcción, en esta oportunidad hablaremos sobre esos requisitos, para inscribir en Registros Públicos la construcción efectuada en su propiedad (declaratoria de fábrica) con fecha de terminación de la construcción hasta el año 2016
Requisitos para la declaratoria de fábrica en Perú (Resumen rápido)
✅ El terreno debe estar inscrito en Registros Públicos (SUNARP).
✅ Solo el propietario inscrito en Registros Públicos del terreno es quien puede inscribir la construcción (Declaratoria de fábrica) en Registros Públicos.
✅ Planos firmados por arquitecto o ingeniero verificador común.
✅ Informe técnico de verificación
✅ Formulario Registral FOR (hasta 2016).
✅ Certificado de parámetros urbanísticos vigente.
¿Qué es la declaratoria de fábrica?
Es la inscripción de una construcción (edificación) en los Registros Públicos, donde deben inscribirse a detalle las características y condiciones técnicas de la construcción, con ello usted declara ante la Ley la existencia de una construcción.
Luego de construir uno o más pisos en su propiedad usted puede realizar la declaratoria de fábrica y con el tiempo usted construye un piso más puede solicitar la ampliación de la declaratoria de fábrica (siempre y cuando cumpla con los parámetros urbanísticos de la edificación para su sector).
¿Para qué sirve la declaratoria de fábrica?
Sirve para reconocer su edificación bajo términos legales, la declaratoria de fábrica le da valor a su propiedad por la construcción que realizo, si su propiedad cuenta con ampliaciones (construí un piso) y/o remodelaciones (construcción de un nuevo ambiente) ello permitirá elevar el valor de la propiedad y dichas construcciones deben ser inscritas en los Registros Públicos y así usted podrá contar con un documento que lo demuestra.
Se puede realizar la declaratoria de fábrica (construcción efectuada en la propiedad), si construyo uno o más pisos de su casa o hizo la declaratoria de fábrica de sus dos pisos y luego de unos años construye dos pisos más debe solicitar la ampliación de la fábrica.
Por último, una vez realizada la declaratoria de fábrica de su propiedad, usted puede independizar los pisos que construyo (cada piso se convierte en una unidad inmobiliaria independiente (departamento) cada departamento contará con su partida registral o copia literal de manera independiente en Registros Públicos). Siempre y cuando cumpla con los requisitos de la independización; con ello el propietario se convierte en dueño de varias unidades inmobiliarias (departamentos) y puede disponer de ellas para vender, hipotecar, heredar, etc. de manera independiente sin afectar a las demás.
¿En qué casos puedo solicitar declaratoria de fábrica?
- NUEVA EDIFICACIÓN: Cuando se construye sobre un terreno, es decir la edificación está concluida.
- AMPLIACIÓN DE OBRA: Cuando construye un nuevo piso (ampliación de la declaratoria de fábrica).
- REMODELACIÓN: Construcción que modifica la estructura original de una edificación existente (modificación de la declaratoria de fábrica)
Beneficios de la declaratoria de fábrica
✅ Aumenta el valor de tu propiedad.
✅ Da el costo real de la edificación y facilita su venta.
✅ Cuenta con documento de la propiedad.
✅ Puede hipotecar su propiedad.
✅ Puede anticipar o dar en herencia.
✅ Podrá valorizar las ampliaciones de la construcción.
✅ Podrá independizar, (es decir dividir la propiedad en unidades inmobiliarias), así usted se convierte en dueño de varias unidades (departamentos), facilitando su venta, hipotecar, heredar una o varias unidades.
¿Cuáles son las modalidades para realizar la declaratoria de fábrica?
- MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA: Documento que redacta indicando las características de: ubicación, áreas construidas, descripción de la edificación (ambientes, número de pisos, especificaciones técnicas, valorización, año donde fue concluida la construcción – fábrica) en resumen, todo referente a la edificación, firmado por abogado, legalizado y elevado a escritura pública.
- MEDIANTE FORMULARIO (FOR): Elaborado por profesional inscrito en Registros Públicos como Verificador Común, esta modalidad es para aquellas edificaciones cuya fecha de culminación de la construcción hasta julio del año 1999 o hasta el 31 de diciembre del año 2016.
- MEDIANTE FUE (FORMULARIO ÚNICO DE EDIFICACIONES): Trámite que se realiza ante la municipalidad del sector y se aplica a las edificaciones cuya fecha de culminación de la construcción a partir del año 2017 (será motivo de otro artículo).
Requisitos para la declaratoria de fábrica Perú
Requisitos para construcciones efectuadas hasta el año 2016
✅ Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente expedido por la municipalidad.
✅ Planos de ubicación y localización.
✅ Plano de arquitectura, detallando los ambientes de cada piso (para los casos en que se trate de una ampliación de declaratoria de fábrica, indicar la fábrica ya inscrita y presentar el plano respectivo).
✅ Formulario registral (FOR) formatos de distribución gratuita por Registros Públicos llenado y suscrito por los propietarios y el Verificador responsable.
✅ Informe técnico de verificación.
✅ Todos los documentos anteriormente mencionados a excepción del certificado de parámetros, deberán estar firmados por el profesional responsable arquitecto o ingeniero civil, quienes deben estar inscritos en Registros Públicos como Verificador Común y la firma de los propietarios.
✅ Los documentos en original deberán ser presentados a un Notario Público para la legalización de las firmas del propietario y profesional responsable.
¿Cuánto cuesta la declaratoria de fábrica en Perú?
El costo de la declaratoria de fábrica puede variar según el área construida, la cantidad de pisos, la ubicación del predio, si cuenta con declaratoria de fábrica y a realizado una ampliación y/o modificación de la construcción y el año en que se realizó la obra.
No existe un precio único, pero estos son los gastos más comunes:
1. Honorarios del profesional
Se debe contar con un arquitecto o ingeniero Verificador Común inscrito en SUNARP para:
- Elaborar plano de ubicación y localización y plano de arquitectura de los diferentes ambientes de cada piso.
- Elaboración del FOR
- Realizar el informe técnico y demás documentos
- Los documentos y planos serán firmados por arquitecto o ingeniero verificador común.
2. Gastos notariales (si el trámite es por vía notarial)
Si tu construcción fue terminada hasta el año 2016, el trámite se realiza ante notaría.
Aquí deberás pagar por:
- Legalización de firmas del profesional (arquitecto o ingeniero verificador común) y de los propietarios en los planos y documentos de la declaratoria de fábrica
- Escritura pública (si es por este medio)
3. Pago en Registros Públicos (SUNARP)
Para inscribir la declaratoria de fábrica se paga un derecho de inscripción.
El monto depende del valor declarado de la construcción.
¿Cuánto tiempo demora inscribir la declaratoria de fábrica de mi propiedad en Registros Públicos?
El tiempo promedio para inscribir la independización en los Registros Públicos es de 20 días hábiles aproximadamente desde su ingreso a Registros Públicos
Es obligatoria inscribir la declaratoria de fábrica?
La declaratoria de fábrica no es obligatoria para vivir en tu propiedad, pero sí es necesaria si deseas:
- Vender el inmueble.
- Solicitar un préstamo hipotecario.
- Independizar los pisos en departamentos.
- Dejar la propiedad en herencia formalmente.
- Aumentar el valor de tu predio.
Si tu construcción no está declarada, en los Registros Públicos solo figurará el terreno, pero no la edificación.
Eso puede generar problemas al momento de realizar trámites legales.
¿Qué pasa si no hago la declaratoria de fábrica?
Si no realizas la declaratoria de fábrica, tu construcción no aparecerá inscrita en los Registros Públicos.
Eso significa que legalmente solo figurará el terreno, pero no la casa o los pisos que construiste.
Esto puede generar varios problemas:
- ❌ No podrás vender tu propiedad fácilmente.
- ❌ El banco puede rechazar un préstamo hipotecario.
- ❌ No podrás independizar los pisos o departamentos.
- ❌ En una herencia, solo figurará el terreno.
- ❌ El valor del inmueble será menor.
Además, si en el futuro deseas regularizar, podrías tener observaciones o trámites adicionales que retrasen el proceso.
Por eso es recomendable declarar la construcción lo antes posible, para evitar problemas legales a futuro y proteger tu propiedad.
Paso a paso para inscribir la declaratoria de fábrica en SUNARP
1. Verificar que el terreno esté inscrito
Primero debes asegurarte de que el terreno esté registrado en SUNARP y esté a nombre del propietario (la propiedad debe contra con su partida registral o copia lietral)
2. Certificado de parámetros Urbanisticos y edificatorios
Obtener en la municipalidad de la zona el Certificado de Parámetros Urbanisticos y edificatorios vigente
3. Arquitecto verificador común
El arquitecto tomará las medidas de los diferentes ambientes de la propiedad, luego el arquitecto elaborará los planos y documentos (plano de ubicación, planos de arquitectura de cada piso, FOR, Inforne técnico, etc.) y serán firmados por el arquitecto verificador común
4. Notaria
Una vez obtenido los documentos y planos de la propiedad se debera legalizar la firma del arquitecto verificador común y de los propietarios ante notario público.
5. Presentación del expediente de la declaratoria de fábrica a Registros Públicos para su inscripción
Una vez obtenido los documentos y planos legalizados se presentarán a Registros Públicos para su inscripción, dicho expediente estara en calificación por un registrador.
Una vez inscrita la declaratoria de fábrica, nacera un nuevo asiento en la partida registral (copia literal) de la propiedad donde figure la inscripción
Conclusiones
Por la experiencia personal y el ejercicio de la profesión la declaratoria de fábrica le permitirá tener en orden su propiedad, eleva su valor, cuenta con documento legal que lo certifica, para prendarla es decir pedir un préstamo venderla en su precio real, heredarla y sobre todo resguardarla de cualquier hecho ilegal que atente sobre su propiedad.
Sobre todo, la tranquilidad que da tener la garantía que el predio es públicamente de nuestra propiedad y no tener sorpresas de terceros que quieran hacer algo ilegal con su propiedad.
Al realizar la declaratoria de fábrica puede realizar la independización de cada uno de los pisos y convertirlos en departamentos, así usted se convierte en dueño de varias unidades inmobiliarias.
Para gozar de los beneficios debemos cumplir con los requisitos para la declaratoria de fábrica Perú según el año que se efectuó la construcción, para ello ponemos a tu disposición un equipo de profesionales calificados:
- Ingenieros Geógrafos Verificadores Catastrales SUNARP.
- Arquitectos Verificadores Común SUNARP.
- Abogados.
Quienes estamos a tus servicios para ayudarte con el saneamiento físico legal de tu predio, contamos con más de 20 años de experiencia.
El equipo de profesionales de Véliz y Asociados lo acompañará durante el proceso hasta la inscripción de la declaratoria de fábrica (construcción) en los Registros Públicos de tu sector.
Esperamos haber dado respuesta a sus interrogantes y sobre todo a comprender mejor el proceso de la declaratoria de fábrica y los requisitos para edificaciones efectuadas hasta el año 2016.
Contáctanos para mayor información.
Gracias por su atención.
Autor: Arq. Margot Véliz
Colegiatura: CAL 4528
Verificador Común SUNARP: 0244VCRIX
Especialista: Saneamiento físico legal de predios urbanos y rurales